Categoria: Dia-a-dia

Quem não é do ramo imobiliário pode ter esta dúvida, se vale a pena investir em apartamento para alugar.

Vale a pena se você souber o que está fazendo.

Como em tudo, esta resposta é relativa e depende do seu perfil, disposição para lidar com os inconvenientes do ramo, e da estratégia que vai adotar.

O maior erro de quem não é do ramo imobiliário é acreditar que basta comprar o imóvel, alugar e passar o resto do tempo de braços cruzados só esperando os aluguéis caírem na conta. Isso até acontecerá eventualmente, mas está mais para exceção do que para a regra.

Ao contrário do que se afirma, aluguel não é exatamente uma renda passiva. Há dois inconvenientes na atividade: A vacância, isto é, o inquilino sair e o imóvel ficar vago, com custos e condomínio chegando todo mês, e o inconveniente da inadimplência. Portanto, assim como o ditado diz que é o olho do dono que engorda o boi, da mesma forma o proprietário do apartamento será o administrador do seu imóvel e terá que adotar uma postura pró-ativa para reduzir ao máximo os riscos da vacância e inadimplência.

Portanto eu afirmo: Aluguel não é renda passiva. Aluguel é administração de imóveis, ou, numa linguagem mais financeira, aluguel é gerenciamento de ativos.

Alguns podem argumentar: “Coloque uma imobiliária para administrar“. Eu já comentei sobre isto aqui no site e não recomendo. Seja seu próprio administrador e fique com a parte da imobiliária para você. Além de que são raras, muito raras as imobiliárias que realmente vão cuidar do seu imóvel da forma correta.

Não coloque todos os ovos na mesma cesta

Há esta máxima no mercado financeiro, sugerindo a diversificação: Nunca coloque todos os ovos na mesma cesta, porque se ela cair, todos vão quebrar. Traduzindo para o setor imobiliário, a sugestão é: Não coloque todo o seu patrimônio num único imóvel, no caso aqui, num único apartamento.

Minha recomendação seria a diversificação: Por exemplo, preferir 3 apartamentos pequenos de 1 dormitório, do que um único apartamento de 3 dormitórios.

Como as famílias estão cada vez menores, apartamentos de somente um quarto são mais procurados. Por outro lado, já notei nas imobiliárias locais aqui a enorme quantia de apartamentos de 3 quartos disponíveis. As construtoras fazem de 3 quartos para valorizar o imóvel, no entanto, esta configuração vai em desencontro com a realidade demográfica atual.

Com 3 apartamentos de 1 dormitório, se um fica vago, você ainda terá o aluguel de 2. Com apenas 1 vago, você terá apenas um condomínio menor para ir acertando até alugá-lo novamente. A reforma de um apartamento menor será menos cara do que um mega apartamento de 3 suítes, por exemplo.

Quando comprar o apartamento, se houver condições, compre num edifício bem localizado, escolha os apartamentos mais altos e com uma vista melhor. Daqui 10 ou 20 anos, será mais fácil revendê-lo.

Se for comprar um apartamento de andar baixo, sem vista, pechinche o preço e só compre por um bom desconto. Porque daqui a 20 anos, quando você eventualmente precisar vendê-lo, o edifício já estará depreciado e as pessoas com dinheiro não vão querê-lo nem de graça.

Uma das grandes dúvidas dos proprietários de imóveis de aluguel é se devem mobiliar seus imóveis.

E depois que decidem mobiliar, também rola uma dúvida sobre como devem mobiliar, uma vez que esses móveis atuais de MDF não duram mais de 2 anos na mão de certos inquilinos.

Uma alternativa barata, acessível e resistente são os Móveis feitos de Pallets.

Veja algumas criações bem interessantes:

Como eu já disse em outros textos, visto do ponto de vista correto e com a postura correta, o aluguel pode ser – e É – um dos melhores negócios.

Mas isso só é verdade para quem se profissionaliza no ramo.

A pessoa que tá com um dinheiro sobrando e compra um apartamento “pra investir”, essa só vai se incomodar e vai deixar de ganhar dinheiro com meses de apartamento vazio e ainda até certo prejuízo tendo que pagar condomínio do próprio bolso e mais prejuízo se tiver azar de pegar uns inquilinos ruins.

Nesses casos, quando a pessoa não tem jeito pro ramo, ou mesmo quando não tem tempo pra cuidar dos seus aluguéis, o melhor é não investir em imóveis e deixar o dinheiro na renda fixa.

Agora, por outro lado, quando o investidor tem dinamismo e profissionalismo, o aluguel é o melhor dos negócios.

E um dos hábitos desse dinamismo, que se reflete como profissionalização, é a agilidade de evitar que o imóvel fique muito tempo vazio assim que algum inquilino o entregue.

E isso se faz com algo antigo, e mesmo assim por vezes esquecido: A propaganda.

Pois há muito tempo diz o ditado: A propaganda é a alma do negócio.

Assim que um inquilino entregar o imóvel, seja casa, apartamento, sala comercial, kitnet ou o que for, no dia seguinte você já deve providenciar o necessário para torná-lo apresentável novamente.

Tempo é dinheiro.

Limpeza, pequenos reparos, retoques na pintura ou, se o imóvel estava há muitos anos alugado, uma boa reforma.

Estando o imóvel apresentável novamente, imediatamente precisa ser anunciado.

Isso pode ser feito através de vários canais:

1 – cartazes colados em locais comerciais próximos com muito movimento – com o devido pedido de solicitação para a exposição do cartaz;

2 – grupos de Facebook especializados em anúncios de aluguel da sua região;

3 – sites de classificados locais que ofereçam essa possibilidade;

4 – sites especializados como Viva Local, Imóvel Web, ZAP e principalmente, a OLX;

5 – antigamente se usava muito de se anunciar em classificados de jornais, mas hoje em dia este hábito está entrando em desuso…

Com o tempo você vai ver que certos canais funcionam melhor pra você do que outros.

É um jogo de tentativa e erro.

No meu caso, o que funciona melhor é a OLX. Lembre-se de que esses sites normalmente oferecem alguns dias de anúncio grátis e depois cobram pela exibição deles. Se necessário e viável para você, invista algum dinheiro e anuncie.

Seu aluguel não é só um investimento, é seu negócio. Pode ser preciso pôr algum dinheiro para vir mais.

E ademais, meu pai costumava dizer: miséria chama miséria.

Eu sempre que necessário compro o plano Prata da OLX e meu anúncio fica muito bem posicionado gerando um ótimo retorno. Minhas kitnets nunca ficam mais de 2 semanas ociosas.

Dica de anúncio

Tire umas fotos do seu imóvel, com um bom celular e em dias de sol, com as luzes todas acesas, pois uma boa iluminação ajuda muito na qualidade das fotos.

Lembre-se que apresentação é tudo. Assim como você prefere comprar produtos novos e bonitos, da mesma forma seus possíveis inquilinos terão melhores impressões sobre seu imóvel se ele for devidamente preparado antes da divulgação. Portanto, quando for fotografar, recolha lixos e tranqueiras e se possível, deixe tudo arrumadinho, cama arrumada, toalha na mesa – mesmo que seja só para a fotografia – pia limpa, portas do guarda-roupa fechadas etc, pois uma imagem bonita fala mais que mil palavras.

Coloque no anúncio todas as informações disponíveis. A verdade é que a maioria das pessoas tem preguiça de ler, e não lê e vem perguntar pra você, o que é bem cansativo, mas mesmo assim muitas lêem e isso te evita perder tempo respondendo coisas repetidamente.

Nesta página tem um modelo de anúncio que utilizo para mim. Você pode se inspirar nele e fazer uma descrição de anúncio adequada ao seu imóvel, com suas próprias condições etc.

Boa sorte!

Essa é uma questão que divide proprietários e que não possui uma resposta muito precisa.

Eu vejo da seguinte forma:

Primeiramente, vai da proposta do proprietário. O que ele quer?

Mobiliar o imóvel, e cobrar um pouco mais? Ou cobrar um aluguel mais barato para alugar mais rápido e assim, reduzir os custos oferecendo o espaço sem os móveis?

Parece mais razoável deixar imóveis grandes sem os móveis. É caro mobiliar um imóvel grande, o desgaste com o uso vai acabando com os móveis gradativamente. A reposição será cara. O valor do aluguel, portanto, deve cobrir esses custos. Será que vale a pena?

Por outro lado, imóveis pequenos, kitnets, possuem um valor de aluguel menor, portanto espera-se que fique alugada o maior tempo possível, e uma kitnet mobiliada aluga muito mais rápido do que uma vazia. E é perfeitamente possível mobiliar um espaço pequeno e simples com móveis usados, porém de qualidade considerável.

Para quem tem muitos imóveis de aluguel e tem tempo para se dedicar a eles, eventualmente consertando móveis ou trocando-os, talvez valha a pena mobiliar.

Mas para quem tem apenas um apartamento que aluga esporadicamente, talvez valha mais a pena oferecê-lo sem os móveis. Será um item a menos para se incomodar.

Enfim, mobiliar um apartamento ou kitnet para locação não é uma questão tão simples, porém com alguma ponderação em relação à proposta e disposição de tempo e energia, do proprietário, para futuras manutenções, é bem possível chegar a uma conclusão razoável.

Dica

Nunca, jamais deixe no seu imóvel para locação qualquer móvel ou objeto que tem para você valor sentimental. Já ouvi caso real de proprietária que deixou num apartamento para locação um sofá que já pertencia há anos à família. EVIDENTEMENTE após a entrega do imóvel pelo inquilino, o sofá estava destruído e a proprietária reclamou de forma ressentida com o corretor.

Além da dificuldade natural de cobrar prejuízos de inquilinos, não se conseguirá retornar o sofá ao estado original. É um erro primário confiar este tipo de pertence ao cuidado alheio.

Se você pretende investir em alugueis, precisa pôr na sua cabeça que um imóvel é quase um organismo vivo, que precisa de cuidados constantes.

Esteja você construindo, ou comprando um imóvel “pronto”, entenda o ditado:

Uma casa nunca termina.

Se você não quer se incomodar lidando com a inconstância das pessoas, o que se torna um problema menor diante da lida com limpezas, reparos e reformas constantes, tendo muitas vezes de ser feitas por você mesmo, nem se aventure.

…não espere que o inquilino vá resolver alguma coisa. Salvo raras exceções, eles lhes encaram como o zelador. Não querem trocar nada, desde lâmpadas, chuveiros, torneiras e até a escada de uso comum. Querem que vc providencie a limpeza.

Quando se constrói uma casa tem que pensar muito na sua man-tenção. Planejar, escolher bons materiais, não economizar na hidráulica, elétrica, janelas, área de serviço, reservatórios e principalmente rede de esgoto.

Rede de esgoto: Tai uma coisa que muitos não dão o devido valor. Esquecem que os novos moradores não vão se preocupar com a gordura, cabelos, borras de café e tantas outras coisas.

Fonte

Quaisquer equipamentos industriais exigem reparos e man-tenções constantes, às vezes preventivas.

Com seus imóveis, que são o seu equipamento de trabalho, não será diferente.

Mas quando o aluguel cai na sua conta todo mês, você verá que vale a pena. Pois a não ser que você tenha adquirido um imóvel em péssimas condições, uma vez que você entra no ritmo de alugueis com ele, fazendo limpezas, reparos e man-tenções preventivas, mesmo que apareçam man-tenções maiores, serão tarefas rápidas e pontuais.

É chamar o técnico ou pedreiro, resolver, pagar e bola pra frente.

Desde que iniciei um projeto pessoal de transformar um antigo imóvel adquirido pela família em negociação há alguns anos em pequenas habitações para locação, muitas pessoas – provando que não entendem nada do ramo rs – vem com aquela sugestão fatídica:

Porque tu não colocas na imobiliária pra alugarem pra ti?

Eles sugerem isso na crença ingênua de que pôr seu imóvel sob as responsabilidades de uma imobiliária vai lhe livrar de dores de cabeça.

Não vai.

Se o inquilino atrasar ou não pagar, quem vai ficar no prejuízo é você.

Se o imóvel precisar de alguma manutenção, é você que terá que resolver.

Se o inquilino sair deixando o imóvel destruído, o corretor não vai cobrá-lo, muito menos forçá-lo a reparar o imóvel.

A não ser que você tenha muita sorte, não vai encontrar um corretor com essa disposição.

Mas tem outros motivos pelos quais não vale a pena largar seu imóvel para um corretor alugar.

Honorários – Eles costumam cobrar uns 50% do primeiro aluguel e depois uns 10% dos próximos alugueis.

Demora para se fechar uma locação – Um corretor exige mais documentações e condições para se locar um imóvel de terceiro, a maioria do povão não tem estrutura para cobrir essas condições.

Viver de aluguel não é mil maravilhas

O fato é que quem vê de fora, acha que a pessoa que vive de renda de aluguéis vive num mar de rosas. De fato é uma situação privilegiada em relação ao restante da população, embora quase sempre tal “privilégio” tenha sido adquirido com base num esforço hercúleo.

Mas é uma situação particular complexa que exige certa reflexão e predisposição para nela ser bem sucedido.

Você pode ter lá sua situação profissional bem resolvida, e pode estar investindo em imóveis para aluguel, para isso, pretende largar seus imóveis para corretores administrarem.

Espero que tenha sorte ao encontrar este corretor, ou que estabeleça bem as condições com ele antes, para reduzir as possibilidades de dor de cabeça.

No meu caso, cheguei ao entendimento, pela minha experiência e pela observação de alguns outros investidores, que para o aluguel dar certo, você precisa se profissionalizar no ramo, e, como em todo ramo, dispensar parte de seu tempo e energia para manter sua “empresa de moradias” funcionando.

Isso inclui:

1 – Dinamismo para anunciar seus imóveis, reduzindo ao máximo o tempo de vacância, isto é, o tempo entre a saída de um inquilino e a entrada do próximo.

2 – Tempo, habilidades e recursos para as manutenções, que serão coisa certa: Elas vão vir e é bem normal que venham – chuveiro que queima a resistência e a mulher (às vezes “homens”) não sabe trocar, curto-circuito na instalação elétrica, vazamento de água (que dão um prejuízo desgraçado até que seja percebido) e entupimento de esgoto. Para pequenos reparos vale a pena você mesmo ir aprendendo, e para os reparos mais difíceis, manter sempre as mãos o número de um ou dois pedreiros para lhe socorrer em caso de urgência.

3 – Flexibilidade e habilidades para negociar diretamente com seus inquilinos, sabendo vender seu peixe e cobrando por ele, quando necessário, sempre com profissionalismo e maleabilidade.

Crie a sua imobiliária

Então esta é minha conclusão, se você quiser viver de renda, terá que se profissionalizar e dispor de tempo e energia para se dedicar, porque nesta vida até traficante tem que ralar pra ganhar seus dinheiros, com a gente não é diferente.

Assim, em vez de “pôr seu imóvel na imobiliária”, o ideal é você mesmo criar seu esquema de imobiliária.