Poupança, renda fixa, fundos imobiliários ou uma carteira previdenciária de ações não são algo para “ganhar dinheiro” e sim, para NÃO PERDER DINHEIRO.
Me refiro ao dinheiro já acumulado, obtido com sua atividade profissional – esta sim que “dá dinheiro”. Dinheiro este que está depositado no banco e que, se não rentabilizado, acaba sendo corroído pela inflação.
Os rendimentos mensais destes investimentos – ou seja, os dividendos – são pífios, girando em torno de 1% ao mês. Se descontar a média brasileira de inflação mensal de 0,5% ao mês, sobre algo em torno de 0,5% pra você gastar. É muito pouco.
É uma porção muito pequena, não dá pra ganhar somas substanciais com dividendos.
Investimentos não servem para ganhar dinheiro, servem para remunerar o dinheiro já ganho e acumulado.
A função apropriada destes dividendos é, depois de uma vida de trabalho, com um capital considerável acumulado através de sua atividade profissional, você usar destes dividendos para remunerar este capital e, com aqueles 0,5% que sobram (depois de você reinvestir os outros 0,5% para repor as perdas de poder de compra geradas pela inflação), então sim, usá-los para incrementar sua aposentadoria, ou, se forem um valor substancial, serem eles próprios a sua aposentadoria.
SEMPRE REINVESTINDO pelo menos 0,5% ao mês, para compensar as perdas inflacionárias, gastando somente o excedente mensal deste 0,5%.
Recentemente, estou colocando um dinheirinho em FII pra sentir o drama, então da minha posição vejo que existe alguns dilemas entre investimentos em imóveis físicos e fundos imobiliários, que na verdade não vi nenhum analista falar claramente até agora.
Isso acontece porque a maioria dos analistas ganha alguma coisa sugerindo e estimulando que as pessoas invistam em FIIs. Da mesma forma como você jamais encontrará um corretor de imóveis falando mal do investimento em imóveis físicos.
A grande vantagem dos Fundos Imobiliários
(e desvantagem dos Imóveis Físicos)
O rendimento mensal.
Um imóvel físico BEM ESCOLHIDO tende a valorizar ou pelo menos, repor a inflação no valor patrimonial. No entanto, alugueis usualmente são baixos, às vezes não chega a 4% ao ano, e se tiver troca de inquilinos, reformas, inadimplência ou vacância com condomínio pra pagar, certamente não chega a 3% ao ano, o que é muito pouco dado o volume monstruoso de capital que é preciso para adquirir um imóvel. Com FIIs você chega facilmente a 6, 8 até 10% ao ano – e até mais – e é um rendimento certo, que dificilmente falha.
Porém, por mais bem escolhido que seja o FII, você não tem a menor garantia de como estará a cota daqui a 10 anos. Até onde entendi, nos FIIs de tijolo há uma tendência à cota acompanhar o VP real dos imóveis, numa faixa de P/VP entre 0,90 a 1,10. No geral a tendência é de alta leve, ou manutenção do valor, sem uma reposição fiel da inflação, e pode acontecer da cota realmente cair, o que é muito arriscado para grandes patrimônios. Mas também dá pra ir fazendo preço médio caso o FII tenha boa gestão.
E tem outro detalhe: O valor da cota de um FII pode não repor a inflação ao longo dos anos, mas um imóvel físico, quando posto a venda, dificilmente é vendido no preço de mercado, e, muitas vezes, para que a venda aconteça, você precisa reduzir bastante o preço dele, especialmente se for a vista, com descontos consideráveis que passam de 30% – ou mais – dependendo a pressa do vendedor.
O rendimento mensal recorrente e pontual dos FIIs é uma vantagem até mesmo em relação às ações.
A grande DESvantagem dos Fundos Imobiliários
(e vantagem dos Imóveis Físicos)
O valor patrimonial tende a estagnar.
Estive analisando dois FIIs antigos, e isso é perceptível na maioria dos fundos mais novos. Os dois FIIs que eu vi estão há mais de 8 anos com VP/cota, Preço da Cota e Dividendo na proporção aproximada de ~$100, ~$100 e ~1%, enquanto a inflação no período passou dos 50%. No entanto, o VP desses fundos – o Valor Patrimonial real somando todos os bens pertencentes ao fundo – aumentou 8 vezes durante o período e o nº de cotistas aumentou em igual proporção, através de emissões sem fim de novas cotas. Ou seja, não há crescimento real do VP pro cotista, que vê o crescimento sendo distribuído para novos cotistas enquanto fica a mercê da volatilidade das cotações.
Nesse jogo, não conte com o crescimento do VP/cota e nem da cota que vão sempre oscilar em torno de $100, porque sempre que aumentar desse patamar, os gestores vão emitir novas cotas.
Como dito acima, a grande vantagem dos FIIs é a porcentagem de rendimento anual que passa facilmente do dobro da porcentagem de rendimento anual (aluguel) dos imóveis físicos, e também a regularidade mensal, que raramente falha, desses dividendos. Então com FIIs você é obrigado a pesar a ponderação para o Dividendo, tentar escolher FIIs com o DY mais alto possível (desde que fundamentado), porque é ele que vai multiplicar seu capital com os juros compostos (sempre considerando que a inflação média no BR é de 0,5% a.m., ou seja, 0,5% por mês tem que ser reinvestido meramente para repôr inflação / manter o poder de compra).
Conclusão
Comecei a investir a poucos meses em Fundos Imobiliários e estou vendo que há uma complexidade no mundo dos FIIs que boa parte dos investidores não consegue assimilar e ponderar.
Um comentarista num vídeo do Youtube sobre este assunto comentou que o negócio é “entender o funcionamento da máquina e partir pro jogo”, e é verdade.
Se você conhece bem sobre imóveis físicos, você vai se dar bem com eles sob a premissa Rendimento Baixo x Valor Patrimonial valorizando. Se você se dedicar a conhecer o mundo dos FIIs, também vai se dar bem com eles sob a premissa Rendimento Alto e Recorrente x Valor Patrimonial estagnado.
Ambos os segmentos possuem dezenas de nuances que permitem todo tipo de ponderação. E cada decisão racional levará certamente a algum padrão de ganhos.
Glossário: FII = Fundo de Investimento Imobiliário | a.a. = ao ano | a.m. – ao mês | VP = Valor Patrimonial | t.a. = taxa de administração
Ser ou não ser, eis a questão
No âmbito dos investimentos, atualmente ocorre uma dúvida muito frequente:
Em que é melhor investir: imóveis físicos ou fundos imobiliários?
Esta é uma pergunta difícil, cuja resposta se dá com base em várias ponderações.
Antes de mais nada, é preciso observar que para a maioria dos investidores, é muito difícil comprar imóveis físicos, dado o valor geralmente alto desses bens e as dificuldades de assumir financiamentos muito longos, com prestações altas. Esta característica torna a compra de imóveis para investimento praticamente inacessível a uma maioria de pessoas, as quais, quando podem, priorizam a compra do imóvel para moradia, a famosa casa própria. Neste aspecto, portanto, não há nem o que comparar; os fundos imobiliários são o único caminho, porque são fracionados em milhares de cotas, cada qual a preços que giram atualmente em torno de 100 reais.
Tudo que é dito a seguir, baseia-se num cenário de poder de compra suficiente para o investidor realmente se questionar:
E agora, comprar Imóvel Físico ou Fundo Imobiliário?
As decisões de investimento em imóveis ou FIIs deve se pautar em quatro critérios:
1 – O rendimento anual
Imóveis costumam render algo em torno de 0,3 a 0,6% do valor patrimonial a.m., mas geralmente não passa de 0,4% a.m. Há imóveis que rendem mais de 1% a.m., mas são casos excepcionais, por isso, aqui, farei as ponderações baseado nas médias. Sendo assim, tomarei como base o rendimento médio de aluguel anual de 4,5% a.a., o que dá algo em torno de 0,37% a.m.
FIIs rendem desde 0,2% a.m até mais de 1,2% a.m., o que daria 15% a.a. Tomarei aqui uma média de rendimento anual para FIIs facilmente encontrada no mercado de 8% a.a ou 0,66% a.m., o que supera consideravelmente o rendimento médio dos aluguéis. Mas com alguma pesquisa e análise, é possível encontrar FIIs que rendem mais de 10% a.a.
2 – Os custos anuais
Atualmente, o custo anual dos FIIs se resume a taxa de administração, cobrada pela instituição gestora do fundo, que gira em torno de 1% a.a. sobre o valor total das cotas possuídas. Alguns fundos possuem taxa de performance, que gira em torno de 20% sobre os ganhos excedentes considerados sobre algum critério considerado ótimo no mercado. Até o momento, os ganhos e patrimônios relacionados aos FIIs não são tributados.
Agora, os custos dos imóveis podem ser muitos: IPTU anual. Taxas de Condomínio mensais em caso do imóvel permanecer desocupado. Manutenções periódicas. Eventuais reformas entre sucessão de inquilinos e a temida inadimplência, a qual não é exatamente um custo, mas prejuízo.
A inflação
A média da inflação anual no Brasil nos últimos 30 anos seguem em torno de 6% a.a., o que dá 0,5% a.m. E aqui a coisa já começa a se complicar, e veremos isso no item seguinte (Se você não entende bem sobre inflação, leia este texto antes, depois volte aqui).
3 – O valor patrimonial
O valor patrimonial é o preço estipulado do seu imóvel particular ou dos imóveis que constituem o fundo imobiliário. E é aqui que entra a questão da inflação.
Num imóvel particular, o valor patrimonial dele tende a se reajustar ao longo do tempo, compensando a inflação. Isto, considerando um imóvel padrão, bem conservado e minimamente bem localizado, pois às vezes a depreciação compromete o valor do imóvel a tal ponto que o mesmo não apresenta condições de acompanhar a inflação.
Observe que se a inflação média mensal no Brasil tende a ser de 0,5% a.m., o próprio aluguel, sob uma média de 4,5% a.a. ou 0,37% a.m. não bate a inflação. Ou seja, se o VP do imóvel físico não se reajustasse com a inflação, o aluguel não seria suficiente para repor as perdas inflacionárias. Você até consegue reajustar os contratos pela inflação, mesmo assim, é um rendimento baixo em relação ao capital inteiro. E se você considerar os custos eventuais citados acima e que podem sobrar pra você, então a média do seu aluguel recebido fica muitíssimo abaixo da inflação.
Com os FIIs a situação é um pouco diferente. Os FIIs possuem seu valor patrimonial estipulado bem definido, mas esse valor não está fielmente representado pelas cotas, que são o elo de ligação entre você e o fundo. Dependendo o período, o valor das cotas podem superar o valor patrimonial, ou podem estar abaixo dele. E é nesta volatilidade que está o problema. Você compra 300 mil reais em cotas de um fundo, por exemplo, o qual até rende bem, digamos, 0,6% a.m. Mas depois de algum tempo, alguma decisão errada de algum gestor faz os investidores perderem a confiança nele, e o valor das cotas cai. Então aquele 300 mil não será mais 300 mil, poderá ser 250 mil, por exemplo. E pode levar anos até que ele se recupere, CASO se recupere. E isso pode ser assustador.
O valor de um imóvel físico particular também pode sofrer uma oscilação negativa do valor, caso, por exemplo, se instalasse uma cracolândia nas proximidades. Mas como isso não é visto explicitamente num documento ou tela de computador, não nos assustamos.
Fala-se que o valor patrimonial estipulado dos fundos tende a acompanhar a inflação no longo prazo, o que faz sentido, afinal, assim como o valor do imóvel particular acompanha a inflação, os imóveis que compõe o fundo também acompanharão. Mas nem sempre o valor das cotas espelharão o VP, podendo até estar acima, o que nos confere grande rendimento, e também estar abaixo, o que nos confere presumível prejuízo.
4 – A gestão
Imóveis físicos de aluguel não são só investimentos, são um empreendimento. Você tem que administrar, gerenciar, cobrar, consertar, reformar, divulgar etc. Alguém falou um dia que apartamentos para aluguel são um bom investimento, e acreditaram. Mas não é! Depois, ao se deparar com essas tarefas, o pessoal se desilude com imóveis, principalmente porque, como vimos, os rendimentos gerados com os aluguéis são proporcionalmente muito baixos.
Já nos FIIs, a Gestora do fundo faz tudo isso para você, mas lhe cobra a taxa de administração e, em alguns casos, taxa de performance. Com o FII seu trabalho é intelectual e analítico, acompanhando diligentemente os relatórios do mesmo e as notícias do setor macroeconômico sob o qual o fundo atua.
Conclusão
Agora, na verdade, é que a análise começa. E tudo deve começar partindo da inflação.
Nós temos uma inflação média de 6% a.a. então qualquer coisa que você faça, deve primeiramente bater a inflação, para não perder dinheiro. Depois, é senso comum no mercado que um bom investimento deveria dar 12% ao ano (que raramente é alcançado), isto é, 6% para bater a inflação (ou seja, meramente manter seu poder de compra) e 6% como crescimento real do seu capital. A fórmula mais comum para representar esta situação no Brasil é IPCA+6%. Você encontrará variações dessa fórmula, como IGPM+6%, IPCA+5%, e outras ainda oferecendo ganhos proporcionais em CDI e SELIC.
No caso dos imóveis físicos particulares, como vimos, é tendência que o valor patrimonial do imóvel acompanhe a inflação, o que já é motivo para despreocupação. E talvez haja até valorização, caso a região esteja em crescimento. O ponto negativo, como vimos, é o baixo rendimento do aluguel e os muitos problemas inerentes ao gerenciamento de imóveis.
Como vimos, os rendimentos dos FIIs tendem a ser maiores do que os aluguéis. Vimos também que o grande problema dos FIIs é a volatilidade das cotas, de modo que para administrá-los, tem que aprender a ignorar a volatilidade das cotas – o que não é nada fácil – e focar no VP estipulado, e na saúde do fundo. Por isso mesmo, é recomendável escolher FIIs com rendimentos maiores que 6% a.a., como forma de compensar a inflação também através dos rendimentos, uma vez que o critério de VP e preço das cotas é nebuloso e incontrolável.
Ponto positivo é que, se o grande problema dos fundos é oscilação da cota, para isso existe o recurso da diversificação. Se você investe tudo em um fundo e ele cai 10%, todo o seu patrimônio cai 10%. Mas se você pulverizou seu patrimônio em 10 fundos, se um deles cai 10%, seu patrimônio cai apenas 1% (isso, na teoria, porque na prática noto que, diariamente, uns 5 sobem, e uns 5 caem, mantendo o valor final uma média geralmente próxima do investimento inicial).
Quanto aos imóveis particulares, eles realmente dão mais trabalho, e rendem menos. No entanto, você é o(a) dono(a), é seu, é você que manda, não um gestor lá do outro lado do país. Ter um imóvel real dá, para algumas pessoas, sensação de segurança e realização, enquanto a posse de cotas de FIIs é algo virtual, imaterial.
Então esta é a conclusão: Confie nas contas simples, considere a inflação, respeite o seu perfil investindo no que você conhece e com o que você tem mais predisposição, e boa sorte!
E a Liquidez?
A liquidez também é um critério a se observar neste negócio, mas como a intenção subjacente ao investimento é permanecer com ele, preferi não destacá-la acima.
Tomar a liquidez como uma vantagem em determinado investimento é um contrassenso. Se vai investir prevendo possível necessidade de retirar o dinheiro a qualquer momento para uso em outra atividade, então que não “se invista”. Por investimentoentende-se uma aposta na obtenção de determinado retorno durante certo período de tempo, o qual usualmente não pretende-se curto, e sim, de médio e longo prazo. Portanto deve ser feito com recursos os quais você não precisará tão cedo.
Afora que o excesso de movimentação de dinheiro pra lá e pra cá, favorecida pela liquidez de tais recursos, propicia perdas através de taxas, impostos e outras invenções que “gestores” inventam pra arrancar parte do seu dinheiro.
É assustador a quantia de pessoas que não entendem o fenômeno da inflação.
E, para além de assustador, é vergonhoso o número de “investidores” que se orgulham de ganhar em torno de 1% ao mês (a.m.) e nem sonham que somente em 2021 a inflação foi em torno de 0,83% a.m. Ou seja, arredondando e simplificando o raciocínio, não “ganharam” 1% ao mês, e sim, 0,2% a.m.
Eu sei, é complexo.
Mas você não pode colocar UM CENTAVO em qualquer investimento sem antes entender o que é inflação, e levá-la em conta em seus cálculos.
Para entender a inflação
É complexo, mas não é tão difícil. Vamos a um exemplo hipotético:
Vamos supor que você tinha 1000 reais em Janeiro de 2021 (Jan/21) e que você deixou esse dinheiro o ano inteiro guardado em casa. E que naquele mês, Jan/21, a pizza estava 50 reais.
Isso significa que em Jan/21 você tinha o poder de compra de 20 pizzas (1000/50=20).
Durante 2021, tivemos uma inflação de 10,06%. Isso significa que em Janeiro de 2022, você ainda tinha “1000 reais” guardadinhos aí na sua casa, mas devido a esta inflação, em Jan/22 você não compra mais 20 pizzas, e sim, 18 pizzas.
Devido aos 10,06% de inflação, aqueles 1000 reais ficaram, em Jan/22 com o poder de compra de 899,40 reais.
O motivo pelo qual as pessoas têm tanta dificuldade de entender o que é a inflação e como ela devora o próprio patrimônio silenciosamente, é que depois de 12 meses, os 1000 reais não se transformam visualmente em 899,40. Eles continuam ali guardados, exatamente 1000 reais, e a impressão que se tem é que eles continuam com o mesmo poder de compra.
Mas não! Na verdade, o que aconteceu foi que ao longo do ano de 2021, a pizza passou gradualmente a 55 reais, o que é um aumento pequeno, mas que, proporcionalmente, reduziu o poder de compra dos 1000 reais como se fossem 899,40.
Se a inflação fosse um fenômeno numericamente visual, o cenário seria que em Jan/22, a pizza ainda estaria a 50 reais, mas seus 1000 reais teriam se transformado em 899,40, o que o deixaria assustado e desesperado: “Ué, cadê os 100 reais que estão faltando?”
A inflação devorou, amigo(a).
Isto é um exemplo sobre 1000 reais e uma pizza. Agora projete todo o seu patrimônio e seu poder de compra, em relação a tudo que você consome.
A ilusão dos Fundos Imobiliários, Renda Fixa e Poupança
Os fundos imobiliários (FIIs) estão na moda. Muita gente se orgulha de estar com uma “renda” mensal obtida com os rendimentos do dinheiro aplicado nestes fundos.
É uma ilusão, e o mesmo raciocínio se aplica à renda fixa, e a poupança.
A média de rendimento de um FII gira em torno de 0,7% a.m.
Isso significa que se você pegasse aqueles 1000 reais, e em vez de deixar guardado em casa, comprasse em FIIs, você passaria, teoricamente, a receber 0,7% a.m. de rendimento. Mais ou menos 7 reais ao mês.
Ao final de um ano, terá ganho cerca de 84 reais (12 meses, vezes 7). E encerrará o ano com 1084 reais.
Lembra da inflação de 2021 de 10,06%? Pois bem, com esse rendimento, você consegue comprar 19,70 pizzas.
Percebe que mesmo com este investimento médio, você ainda não consegue comprar as 20 pizzas originais?
É melhor do que deixar guardado em casa, mas ainda há perdas. Porque a inflação no Brasil de tempos em tempos dá este susto. A média anual de inflação no Brasil nos últimos 20 anos gira em torno de 6% a.a. Às vezes é menos, mas eventualmente, passa de 10%, o que é muito. Uma verdadeira dilapidação patrimonial.
Perceba que se você aplicar seu 1000 reais em FII, consegue manter mais ou menos seu patrimônio. Contanto que não gaste a “renda” – os 7 reais mensais – e os reaplique ao capital. E é aqui que muita gente se engana. Eles acham que os rendimentos mensais dos FIIs são uma “renda” e que podem gastar a vontade.
O que as pessoas não conseguem perceber, é que ao fim de 12 meses, com 1084 reais, ela não está “mais rica” com 84 reais a mais. Elas apenas estão mantendo o patrimônio, isto é, o poder de compra, para poder continuar comprando 20 pizzas. Em termos de poder de compra, estes 1084 reais são a mesmíssima coisa que os 1000 reais de 12 meses atrás.
Há uma ilusão quanto aos números nominais, depois de 30 anos de inflação do Plano Real. Hoje 100 reais vale muito pouco, o equivalente a 10 reais em 1995. As pessoas veem uma casa valendo Um Milhão de reais e se assustam: “Ah, nunca que ela vale isso tudo”. Na verdade vale, porque Um Milhão hoje 2022 nada mais é do que 100 Mil Reais em 1995. Tá bom uma casa por 100 mil reais? Tá né? Pois em termos de poder de compra, é exatamente isso que ela vale hoje, porém com a numeração do preço inflacionada.
Veja bem
Eu sei que este exemplo acima é simplório. Na realidade muitos fatores podem influenciar o andamento das coisas: Você pode encontrar FIIs que rendem mais do que a inflação anual (e este é o seu trabalho); O valor das cotas do FII pode aumentar, ou ambos, valor da cota E rendimento podem se ajustar gradualmente, superando a inflação no médio prazo; O patrimônio imobiliário físico do fundo pode aumentar, ou valorizar; Ou o Brasil pode vir a viver muitos anos com inflação baixa; Ou, por outro lado, pode ser ainda pior, porque o preço das cotas do FII escolhido pode cair, e você pode terminar o ano com um capital ainda menor, porque FII é um investimento de risco. Investir em produtos financeiros exige grande capacidade lógica e analítica e um bom conhecimento em macroeconomia, dentro do qual um dos principais assuntos é justamente a inflação.
Não sou contra FIIs, sou contra o sujeito “investir” e sequer entender o fenômeno da inflação. É obrigatório, veja bem, OBRIGATÓRIO, por uma questão de lucidez, você subtrair a inflação mensal, de seus rendimentos mensais (ou utilizar o período anual para fazer suas contas), para ter certeza exatamente do que está ganhando, ou até mesmo, se está perdendo.
Lembra do exemplo que eu dei lá em cima? A pessoa se orgulhando de “ganhar” 1% ao mês com FIIs. Não, ela não ganha 1%. Se a inflação mensal em 2021 foi de ~0,8%, então ela “ganha” somente 0,2% a.m. Os 0,8% apenas fazem com que ela continue podendo comprar o mesmo número de pizzas. Menos mal que não está perdendo. Mas também não está ficando tão rica quanto acredita.
O raciocínio do parágrafo anterior só vale para 2021, que foi um ano atípico de inflação. Tenha sempre em mente que a média anual de inflação no Brasil é de 6% a.a., ou 0,5% a.m. e que qualquer investimento que você fizer deve render no mínimo 0,5% a.m. meramente para manter seu poder de compra, e que você só pode entender como aumento de capital, ou renda para viver, o que exceder esse 0,5% a.m. É OBRIGATÓRIO você entender que essa parte de 0,5% subtraída de seus rendimentos mensais está apenas compensando/ajustando seu patrimônio/poder de compra. A economia funciona em ciclos, e eventualmente, na sua jornada como investidor no longo prazo, amargará anos com inflação alta, como em 2021, mas em outros períodos ganhará sobre inflação de 4% a.a. ou 0,33% a.m.
Sob este ponto de vista, você vai entender a mentira que é dizerem que poupança é investimento.
JAMAIS!
Sua aplicação só é “investimento” se o rendimento supera a inflação.
Poupança é apenas correção da inflação.
Se você entender e memorizar a frase anterior pelo resto da vida, já me dou por satisfeito.
O fenômeno da inflação dos preços possui basicamente duas causas.
A primeira é quando o produto escasseia no mercado, seja por problemas na produção, ou por aumento súbito da demanda. Quanto mais raro, mais caro. É normal, é das regras econômicas mais básicas.
Se ocorre uma seca e neste ano são produzidos menos tomates do que ano passado, o preço do tomate vai subir até o ponto em que as pessoas parem de comprar tomate. Ou pode ocorrer de por exemplo passar no Globo Repórter que comer tomate evita o Câncer; imediatamente as pessoas vão comprar mais tomate e o preço dele pode subir.
Ocorre um ajuste espontâneo entre oferta e demanda. Diminuir oferta ou aumentar demanda acabam escasseando o produto, e este tende a subir.
A segunda causa é mais difícil de compreender, e igualmente difícil de explicar, apesar de ter relação direta com a regra básica de oferta x demanda citada acima. Diz respeito ao aumento da base monetária, vulgarmente conhecido como “impressão de dinheiro”.
E se você tivesse uma impressora que imprime dinheiro para você pagar suas contas?
Pois bem, o Estado tem essa impressora. E imprime muito dinheiro.
Vou tentar explicar
Imagine um país fictício onde existissem apenas 100 notas de Um Real, e apenas Uma caixinha de leite. Neste país fictício, esta caixinha de leite custa Um Real.
Ok.
Vamos imaginar, que o governo deste paisínho gastou mais do que arrecadou, e pra pagar essas contas, mandou a casa da moeda imprimir mais 100 notas de Um Real. O governo foi lá, pagou as contas, e agora este dinheiro está circulando na mão das pessoas.
Neste novo cenário, nosso país fictício tem agora 200 notas de Um Real, e apenas Uma caixinha de leite. Com mais dinheiro na mão das pessoas, mais pessoas vão querer comprar aquela caixinha de leite, então é das regras básicas da economia que o preço dessa caixinha se ajuste espontaneamente em torno de 2 reais.
E aqui está o pulo do gato pra entender a situação: Não há NENHUMA DIFERENÇA entre o cenário de 100 notas de Um Real com um Leite a Um Real, e o cenário com 200 notas de Um Real e um Leite custando Dois Reais.
Nenhuma. Apenas a numeração. O valor do leite é o mesmíssimo.
Será que você entendeu?
Há uma proporcionalidade entre o dinheiro circulante e os produtos disponíveis. O valor de Um Real da caixinha de leite era um ajuste de valor espontâneo deste produto de acordo com o dinheiro disponível. Uma vez que a disponibilidade deste dinheiro aumenta, ele, o dinheiro, perde valor, porque “tem demais” enquanto a caixinha de leite ganha valor, porque continua sendo Uma única caixinha de leite. Lembrando que é mais fácil pra uma casa da moeda produzir papel impresso do que para a vaca produzir mais leite.
E em sendo assim, ocorre novo ajuste espontâneo, o que antes era 100 para 1, agora fica 200 para 2, e tudo continua a “mesma coisa”, exceto a noção de que tudo encareceu, e que os salários demoram bastante para acompanhar a inflação, pois enquanto os produtos aumentam mês a mês, os salários reajustam de ano em ano.
Como se vê, esta segunda causa, sempre recorrente, tem origem direta no Governo e seu modo de lidar com a economia, sendo também a causa pela qual a inflação é um fenômeno constante – maior ou menor, todo ano há inflação. Quanto mais o governo gasta, especialmente sob o mote de “fazer girar a economia” também chamado “capitalismo de Estado”, mais acabará imprimindo dinheiro, e mais inflação teremos.
A inflação no Plano Real
Para fins de conhecimento, segue tabela com a inflação ano a ano do Real. O ano de 1995 deve ser desconsiderado porque foi o primeiro ano inteiro do plano, com o país ainda se despedindo de um histórico de inflação desenfreada.
2021
10,06
2020
4,52
2019
2,49
2018
3,75
2017
2,95
2016
6,29
2015
10,67
2014
6,41
2013
5,91
2012
5,84
2011
6,50
2010
5,91
2009
4,31
2008
5,90
2007
4,46
2006
3,14
2005
5,69
2004
7,60
2003
9,30
2002
12,53
2001
7,67
2000
5,97
1999
8,94
1998
1,65
1997
5,22
1996
9,56
1995
22,41
Educação Financeira
Tudo isso que escrevi acima, são lições de educação financeira. Algo que as crianças deveriam aprender durante o primário escolar e que infelizmente não aprendem. Nossa pífia educação é a causa da nossa tragédia como nação.
Estou fazendo aqui a minha parte. Se você entendeu o assunto acima, converse sobre ele com todas as pessoas que puder. Explique, ilustre.
Não haverá salvação pessoal em vida, nem salvação para este país, fora do conhecimento.
O perfil “favelado investidor” do twitter, postou esta mensagem abaixo:
Sobre a cultura do brasileiro enxergar imóvel como investimento:
Uma casa está vendendo na rua que eu cresci, minha mãe sabendo que ensino sobre Investimentos, chega em mim e fala “ pq vc n compra e coloca pra alugar? pra vc ter mais uma renda”
Na minha visão, uma mensagem completamente equivocada. Ora, como assim brasileiro enxergar imóvel como investimento? Que absurdo. Como se no mundo inteiro não houvesse milhares de escritórios e fundos que gerenciam milhões imóveis ao redor do globo.
É óbvio que imóveis são investimentos desde sempre, e sempre serão. E também é óbvio que o investimento em imóveis possui certas características e demandas diferentes de outros investimentos financeiros.
É uma ideia pobre essa que tenta desqualificar certos investimentos em vista de outros. A regra mais básica e honesta sobre investimentos é:
Invista naquilo que você conhece.
Qualquer estratégia racional de investimentos, bem administrada, tende a dar certo, seja em imóveis (alugar, construir e vender, reformar), seja no mercado financeiro (trade, buy and hold, FIIs).
Ora, não adianta você tentar investir na bolsa de valores se esse mundo dos investimentos financeiros é um mistério pra você. Somente muito estudo e anos de prática poderão lhe conferir o conhecimento suficiente para fazer render seu capital neste segmento.
Da mesma forma, pessoas que sabem ganhar muito dinheiro em outros segmentos também vão dar suas cabeçadas quando começarem a mexer com imóveis.
Lidar e administrar imóveis é um conhecimento também específico, que só tem quem convive no ramo. Se não souber mexer, vai perder dinheiro também. Em compensação, gestores de ativos imobiliários não são conhecidos exatamente por serem pessoas pobres.
Vantagens dos Imóveis:
Solidez, Estabilidade, Segurança;
Moradia é item de primeira necessidade, aluguéis voltados para as classes mais baixas sempre terão demanda;
Tendência dos imóveis passarem incólumes pelas piores crises financeiras mundiais, a não ser quando a crise é do próprio setor imobiliário, mas nesse caso a tendência também é de recuperação com o tempo;
Correção inflacionária;
Você tem algo palpável, verificável, tá lá, é seu;
Entretanto:
É preciso saber comprar, adquirir um bom imóvel. Comprar pensando em Vender, como se diz no jargão imobiliário, isto é, comprar já pensando se vai conseguir vender rápido em caso de necessidade. Tem que ter um atrativo: Imóveis de esquina, em ruas movimentadas, em locais/cidade com perspectiva de crescimento; apartamentos de frente, em andares altos; localização próxima a serviços básicos (comércio, escolas, etc).
Desvantagens:
Pouca liquidez, se precisar vender rápido, terá que baixar muito o preço. Para vender no preço justo terá que esperar muito;
Depreciação, muitos gastos e incomodação com manutenção, condomínio;
Vacância (muito tempo sem realugar), o condomínio sobra pra você;
Possibilidade de Inadimplência dos Inquilinos;
Possibilidade de Inquilinos problemáticos;
Em situações controversas, um imóvel vago, com condomínios vencendo, manutenções a fazer, a rentabilidade do imóvel estará muito abaixo da rentabilidade mínima de em torno de 0,5 a 1% ao mês (em relação ao valor total do imóvel);
Vantagens dos Investimentos financeiros (ações e fundos imobiliários)
Os rendimentos (dividendos) caem regularmente na sua conta, sem precisar ficar cobrando, indo buscar;
Em tese, não há prejuízos com manutenções e condomínios;
Não há necessidade em lidar com inquilinos problemáticos, pedreiros e instaladores;
Você não paga IPTU, ITBI, taxas de lixo, condomínios, etc;
Ampla liquidez em caso de necessidade de vender;
Entretanto:
Você precisa conhecer muito bem o segmento, as empresas ou fundos em que está investindo. Empresas e gestores de fundos publicam relatórios regulares sobre as atividades e situação do ativo. TEM QUE LER. É preciso uma predisposição mental para ler, acompanhar e estudar o ativo e o mercado no qual ele se insere, refletir sobre a situação macroeconômica de tempos em tempos.
Desvantagens
Inconstância nos preços dos ativos, em especial as ações;
Volatilidade em relação às notícias políticas;
Perda ampla de capital durante situações extremas de guerra ou crises profundas. Tem que ter nervos de aço;
Uma questão de perfil
Invista naquilo que você conhece e está mais familiarizado. Não adianta você ficar idealizando e desejando investir em ações da Bolsa de Valores se você mal consegue mexer com computador, se não sabe encontrar os relatórios das empresas e pior, se mesmo lendo os relatórios, não sabe como avaliá-los.
E o inverso também é verdade. Eu lido há 6 anos com aluguéis. Já me incomodei demais com isso, mas hoje tenho experiência. As coisas até que estão andando. Daí tenho visto jovens que ganharam muito dinheiro com Marketing Digital construindo imóveis, e fico só imaginando a frustração que ele vai ter quando vierem os primeiros problemas: infiltrações, quebras, prejuízos, inquilinos inadimplentes etc. Como sempre digo, investir em aluguéis exige predisposição, preparo e atitude mental de administrador, e administrar é basicamente resolver problemas e estar sempre atento para manter tudo em ordem e funcionando.
O valor de um aluguel costuma cair naquela situação inusitada:
É muito para quem paga, e é pouco para quem recebe.
Para quem recebe, o valor de um aluguel proporcional ao valor do imóvel costuma ser muito baixo, normalmente de menos de 1% do valor total do imóvel, muitas vezes, menos de meio por cento.
Praticamente o mesmo rendimento da poupança, levando em conta a situação em que ele fica sempre ocupado, o que nunca acontece.
Arredondando valores para facilitar o raciocínio, pense comigo:
Você imobiliza no imóvel um montante de 100.000 Reais, para, quandoe sevocê alugar, receber por este “investimento” somente 500 reais mensais. Se o imóvel ficar ocioso, você não recebe nada. Se o inquilino destruir o imóvel, como acontece frequentemente, ou deixar de pagar uma conta qualquer como energia elétrica, imposto ou condomínio, você ainda terá que retornar parte do aluguel obtido para reformá-lo ou sanar as dívidas pendentes.
QUASE que não compensa.
Se deixar na poupança, você vai ganhar uns 450 reais (2019), limpo e sem incomodação, o que seria perfeito se, diferentemente do imóvel, o capital na poupança se reajustasse e sobre-valorizasse da mesma forma como os preços dos imóveis se reajustam, ao longo dos anos.
Já para quem paga o aluguel, o pobre do inquilino, é um montante mensal considerável que é quase que um dinheiro jogado fora, uma vez que não há qualquer retorno financeiro sobre o valor pago.
Isso acontece basicamente porque a renda no Brasil é muito baixa e o preço das coisas, proporcionalmente, muito alto.
Um exemplo que me chamou a atenção durante as obras: Uma torneira simples, de qualidade mediana, custa entre 60 e 70 reais.
SÓ. A. TORNEIRA.
Multiplique esta carestia para cada um das centenas de itens que compõe a estrutura de um imóvel.
Tempos atrás, enquanto criava minhas kitnetes, fui comprar um conector de cerâmica para fios elétricos. O velho muquirana da loja me cobrou QUINZE REAIS por uma pecinha cuja fabricação não deve custar UM real. Fiquei revoltado e indignado, comprei porque era urgência e nunca mais voltei naquela loja, porém, assim são os preços dos materiais de construção no país, caríssimos.
O comerciante acha que quem tem dinheiro para investir em imóveis é rico e pode ser extorquido.
Por isso, nós, proprietários, que diga-se de passagem, somos no final das contas os responsáveis legais pela manutenção do imóvel, nos obrigamos a cobrar valores aparentemente exagerados por certos imóveis.
A mera manutenção do imóvel, pra deixá-lo ajeitadinho pro inquilino chegar e morar, custa horrores e dores de cabeça.
Localização
Claro que neste meu comentário, não estou levando em conta a localização do imóvel, quando se aplicam sobre ele as leis de mercado que valem para qualquer produto, quanto mais raro e mais gente querendo, mais o preço sobe.
Normal, paga quem pode.
Tô pagando
Quanto ao inquilino, ao menos na maioria das regiões, há sempre muitas ofertas de imóveis. Ele deve escolher aquele que melhor se adeque às suas necessidades, inclusive no quesito qualidade das instalações e também no jeito do proprietário de tratá-lo.
House with red roof, calculator, stack of gold coins dollar. 3d rendering
Em certas ocasiões, quando decidimos por alugar algum bem imóvel, podemos ficar em dúvida sobre qual o valor justo para cobrar pelo aluguel do nosso imóvel.
Estabelecer um preço como este exige boa dose de bom senso e ponderação da nossa parte.
Para calcular o valor de um aluguel de imóvel, seja residencial ou comercial, o ideal é começar por uma pesquisa sobre o preço médio de outros imóveis semelhantes da sua região.
Lá pela época em que terminei a primeira quitinete, fiz esta pesquisa. O preço mais barato para kitnets em Itajaí por fora das imobiliárias girava entre 550 e 600, normalmente só com o valor da água incluso e sem mobília ou parcialmente mobiliado.
A maioria dessas kitnets eram um pouco maiores e arejadas do que a minha, de modo que inicialmente cogitei deixar o preço das minhas em torno de 500 reais.
Mas então percebi que a maioria delas estava em bairros mais distantes do centro, sendo que as minhas ficam a apenas 5 minutos do centro da cidade e mais: as kitnets situadas no centro custavam entre 800 e 900 reais.
Então optei por deixar o preço inicial desta minha primeira kitnet em 700 reais, devido aos seguintes critérios positivos:
São recém concluídas, feitas no capricho.
Têm mesa e balcão de pia de mármore.
Tinham, à ocasião, água, luz elétrica e mobília inclusos no valor (agora também ofereço internet).
Disponibilidade da minha parte para estar sempre atento às manutenções necessárias como móveis que quebram, resistências de chuveiro que queimam, etc.
Como critérios negativos, estão o fato de meu imóvel não ter espaço para garagem pra carros e não possuírem janelas normais, apenas elementos vazados.
Isso faz dois anos. Agora, está na hora de reajustar esse valor, mas isso farei somente quando houver troca de inquilino.
Então, resumindo, o preço de um imóvel é avaliado com base nos seguintes possíveis critérios:
Localização – próxima ou distante de algum atrativo importante como centro comercial ou praia.
Tem garagem pra carro?
Água, Luz, Internet são oferecidos? Se sim, considere algo em torno de 100 reais para cobrir estas despesas, por pessoa, na categoria residencial, em torno de 2018. Porque além destas despesas, você ainda tem o IPTU e Taxas de Lixo para bancar.
Condomínio?
Mobília?
As manutenções eventuais são por sua responsabilidade ou pelo inquilino?
Alguma vantagem extra?
Enfim, este texto é baseado numa situação muito particular, cada caso é um caso e como um investidor, você deve saber ponderar todos os custos e vantagens e incluí-lo no seu preço.
Demanda
Outro critério que ajuda a estipular preços é a demanda. A busca está grande? Reajuste um pouco para cima. Está há mais de um mês sem alugar? Faça algum desconto. arredonde para baixo.
Como em qualquer negócio, é preciso estar sempre atento. Ninguém quer extorquir nenhum inquilino (ao menos não se deve fazer isso) mas também não se pode perder dinheiro.
Porcentagem sobre o valor do imóvel
Há um método para estipular aluguéis que eu acho bastante impreciso, mas que serve de parâmetro. Dizem que o valor do aluguel de um imóvel gira em torno de 0,5 a 2% do valor total do imóvel.
Sendo assim, um imóvel de 300 mil reais renderia algo em torno de 3000 reais de aluguel, sob a base de cálculo de 1%.
Mas com base na faixa de meio a dois por cento o valor pode variar muito, entre 1500 e 6000 reais.
Então, né… é confuso e não ajuda muito.
Basear-se pelo valor corrente cobrado por imóveis semelhantes na sua região ainda é o melhor ponto inicial para estabelecer seu preço.
Kitnets normalmente são mal vistas no mercado imobiliário. As pessoas são apegadas ao status de estar lidando com imóveis bonitos, bem localizados, caros, dispendiosos e nem sempre tão rentáveis. Ganha quem é mais pragmático e menos apegado às aparências.
Também chamados de quitinetes ou studios, são versões contemporâneas das antigas pensões e cortiços.
O que é relativo, uma vez que quando olho um edifício residencial de apartamentos em bairros de classe média ou alta, nada mais vejo do que “cortiços de rico”. Um pouco mais ajeitados e limpos, mas ainda assim, cortiços: moradias apertadas, empilhadas e sufocantes.
Kitnets são consideradas formas simplórias de investimento, normalmente realizadas por investidores de classe média, os quais não possuem conhecimento (e propensão ao risco) para assumir investimentos financeiros mais sofisticados.
Tem de tudo no mercado, desde:
aluguel de quartos, com banheiros e lavanderias compartilhados, ao velho estilo de pensão;
quarto e banheiro, ao estilo de suítes de hotel mensais;
quarto, cozinha e banheiro, a kitnet propriamente dita;
e quarto, sala, cozinha e banheiro, o que já configura um apartamento padrão.
Se tiver mais de um quarto, ou ultrapassar os 30m², já não se enquadra exatamente como kitnet, embora essa classificação não seja rígida.
De forma geral são várias unidades no mesmo terreno, ou 2 ou 3 unidades nos fundos do terreno onde o proprietário reside e busca alguma renda extra e passiva. Normalmente a intenção é oferecer moradia de baixo custo para jovens que estão iniciando a vida: estudantes, trabalhadores, imigrantes e casais.
O que observamos na verdade, é que de simplório este investimento pouco tem; o que falta na verdade é profissionalização por parte dos proprietários no sentido empresarial do termo, com uma postura determinada a reduzir riscos e prejuízos, maximizar os lucros e otimizar os processos operacionais do negócio.
Uma questão de matemática
Para saber se vale a pena investir em kitnets, ou no aluguel de imóveis, tudo começa com ponderação sobre a inflação, a qual corrói o poder de compra do nosso dinheiro.
A média da inflação nos últimos 20 anos gira em torno de 6% ao ano, o que é muito. Se você tem 10.000 reais em 01 de Janeiro, em 31 de Dezembro ainda terá “10.000” porém o poder de compra desses 10 mil estarão em torno de 9.400. No dilmesco ano de 2015, a inflação de 10,67% trouxe esta redução para abaixo de 9.000 reais.
Inflação é um monstro financeiro e nas suas decisões, você deve sempre lembrá-lo e se proteger dele.
Até uns 6 anos atrás, a poupança rendia cerca de 6% ao ano, sob o que, a grosso modo, poderíamos dizer que ela ao menos compensava a inflação. Hoje a poupança rende miseráveis e criminosos 0,1% ao mês, 2% ao ano.
Fundos de Investimento em geral como CDB, LCI, LCA rendem atualmente qualquer coisa em torno de 5% ao ano. As Letras do Tesouro, numa certa modalidade, rendem 3,90% acima da inflação, desde que você empaque seu dinheiro lá até 2055.
Ou seja, grave bem isto: No geral, fundos de Investimentos financeiros apenas compensam a inflação e quem ganha com eles são seus administradores.
E aqui alguns tipos de imóveis – não todos os imóveis – entram como uma vantagem: Eles também rendem pouco ao mês, normalmente menos de 0,5% ao mês ou ~5% ao ano (embora isto possa ser otimizado). Porém o valor do seu capital representado pelo valor do seu imóvel se reajusta não só com a inflação como pela própria valorização do mercado. Sim, pode acontecer um fato inesperado e desvalorizá-lo, mas é raro, a tendência geral no segmento de imóveis é pela valorização ou, ao menos, pela manutenção do valor. Sim, caso você decida vendê-lo, pode levar anos até vender, mas tá lá, é seu.
E porque eu falei “alguns tipos de imóveis”? Alguns imóveis já depreciados, seja pela má localização, má vizinhança, pelo tempo de construção (muito antigo) ou outros fatores podem significar perdas. E isso vale também para imóveis em boas condições, como casas e apartamentos muito grandes e luxuosos, os quais demandam despesas altas, e nem sempre se encontra rapidamente os inquilinos adequados para ocupá-los. Quanto mais caro o apartamento, maior será o condomínio, pesando para o inquilino, e menor será esta porcentagem, muitas vezes mal passando de 0,3% ao mês.
O aluguel de um apartamento padrão médio ou grande raramente chega a 0,5% do valor do imóvel, o que é baixíssimo. Se investir em kitnets não compensasse, investir em apartamentos padrão compensa menos ainda, a não ser que seja um bom apartamento para você mesmo morar. Fora que 5 ou 6 meses de desocupação já lhe tomam os dois primeiros aluguéis em condomínios e outras despesas acumuladas.
Resumindo tudo até aqui: Tudo depende da sua análise do contexto geral envolvendo o imóvel em questão, com todos – TODOS – os fatores de rendimento e despesa colocados na ponta do lápis, ponderados em relação à inflação (IPCA e IGPM).
Um conjunto de kitnets, portanto, deve ser pensado nesses termos:
um terreno em conta, minimamente bem localizado, de modo que seu inquilino não leve mais de 15 ou 20 minutos até seu trabalho ou estudo.
uma construção robusta, espartana, sem muito fru-fru de no mínimo 6 unidades; quanto mais unidades, a desocupação de uma será compensada pelas outras que permanecem locadas. Igualmente, quanto mais unidades, menores os custos gerais de manutenção do empreendimento.
uma administração atuante e dinâmica – você vai ser seu próprio corretor – evitando vacância (a qual costuma ser menor nesse segmento).
…e assim você conseguirá facilmente passar do 0,5% beirando até 1% ao ano.
Mas essa conta quem vai fazer é você, de acordo com sua situação.
Inconvenientes
As kitnets possuem os seguintes inconvenientes, e falo por experiência própria:
Vacância – Este problema você resolve mantendo um ambiente sadio para convivência, cobrando um valor justo, que o inquilino possa pagar e prefira continuar do que procurar outra. E mediante desocupação, anunciar IMEDIATAMENTE nos canais disponíveis enquanto reforma e reajeita a kitnet para realugar.
Inadimplência – Tive poucos problemas assim em 5 anos de atuação. E melhorou muito depois que passei a pedir comprovante de renda ou trabalho. Essa solicitação já filtra muitos aventureiros. Eventualmente um inquilino poderá ser demitido ou passar por dificuldades, você terá que ser paciente e diplomático procurando solucionar o problema da melhor forma possível. Não maltrate seus inquilinos, especialmente se já pagaram vários alugueis. Eventualmente você vai perder o último aluguel até que ele encontre um lugar pra ele, mas faz parte do show, e na soma geral, nós proprietários ganhamos muito mais do que perdemos, então temos que ser humanos.
Manutenção – Aqui é que está a verdadeira incomodação que espanta muita gente do ramo. Princesas e Princesos acham que basta comprar o imóvel, alugar e será só alegrias. Não será. Lidar com imóveis exige que eventualmente lidemos com sujeira, destruição, prejuízos, reformas, e problemas recorrentes. Aqui entra a profissionalização: Você vai entrar pro ramo ciente que os problemas virão e sua função é resolvê-los. Inquilino reclamou? Não reclame e resolva. E agradeça aos céus por estar numa posição tão privilegiada. Aqui você não é meramente investidor, você é Empresário de Habitação, uma ocupação muito digna, diga-se.
Conforme a renda obtida, o ideal é manter contato com uma pessoa confiável para limpezas e outra para manutenções.
Convivência entre os inquilinos – Você terá que estabelecer bem as regras de convivência, colar placas impressas com as regras espalhadas pelo edifício, e, muito importante: Alertar os inquilinos dessas regras no momento do fechamento do negócio, avisando-os que você cobrará caso as regras não sejam seguidas. Depois você se sentirá mais autorizado para eventuais cobranças. Seja firme, porém educado.
Exemplo de placa que eu fixo nas minhas kitnets
A verdade é que alguns inquilinos, de natureza insubordinada, não vão obedecer. Mas faz parte. Por isso é importante, caso você construa suas kitnets do zero, pensar bem e RESOLVER já no projeto, os seguintes pontos:
Iluminação
Ventilação
Privacidade, especialmente no tocante a barulhos e isolamento acústico.
Uma questão também de perfil pessoal
Se você odeia os procedimentos relacionados à manutenção de imóveis, evidentemente o segmento como um todo não é para você e, se quer investir com segurança, o investimento no Tesouro Direto pode ser uma boa saída. Mas se você tiver predisposição para estas tarefas, for jovem, tiver alguma ambição e estar disposto a assumir a postura de empresário, o segmento de habitações de baixo custo pode ser uma excelente saída.
