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Dia-a-dia

Devo mobiliar o apartamento para locação ou não?

Essa é uma questão que divide proprietários e que não possui uma resposta muito precisa.

Eu vejo da seguinte forma:

Primeiramente, vai da proposta do proprietário. O que ele quer?

Mobiliar o imóvel, e cobrar um pouco mais? Ou cobrar um aluguel mais barato para alugar mais rápido e assim, reduzir os custos oferecendo o espaço sem os móveis?

Parece mais razoável deixar imóveis grandes sem os móveis. É caro mobiliar um imóvel grande, o desgaste com o uso vai acabando com os móveis gradativamente. A reposição será cara. O valor do aluguel, portanto, deve cobrir esses custos. Será que vale a pena?

Por outro lado, imóveis pequenos, kitnets, possuem um valor de aluguel menor, portanto espera-se que fique alugada o maior tempo possível, e uma kitnet mobiliada aluga muito mais rápido do que uma vazia. E é perfeitamente possível mobiliar um espaço pequeno e simples com móveis usados, porém de qualidade considerável.

Para quem tem muitos imóveis de aluguel e tem tempo para se dedicar a eles, eventualmente consertando móveis ou trocando-os, talvez valha a pena mobiliar.

Mas para quem tem apenas um apartamento que aluga esporadicamente, talvez valha mais a pena oferecê-lo sem os móveis. Será um item a menos para se incomodar.

Enfim, mobiliar um apartamento ou kitnet para locação não é uma questão tão simples, porém com alguma ponderação em relação à proposta e disposição de tempo e energia, do proprietário, para futuras manutenções, é bem possível chegar a uma conclusão razoável.

Dica

Nunca, jamais deixe no seu imóvel para locação qualquer móvel ou objeto que tem para você valor sentimental. Já ouvi caso real de proprietária que deixou num apartamento para locação um sofá que já pertencia há anos à família. EVIDENTEMENTE após a entrega do imóvel pelo inquilino, o sofá estava destruído e a proprietária reclamou de forma ressentida com o corretor.

Além da dificuldade natural de cobrar prejuízos de inquilinos, não se conseguirá retornar o sofá ao estado original. É um erro primário confiar este tipo de pertence ao cuidado alheio.

 

 

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Teoria

Como calcular o valor do aluguel

Em certas ocasiões, quando decidimos por alugar algum bem imóvel, podemos ficar em dúvida sobre qual o valor justo para cobrar pelo aluguel do nosso imóvel.

Estabelecer um preço como este exige boa dose de bom senso e ponderação da nossa parte.

 

Para calcular o valor de um aluguel de imóvel, seja residencial ou comercial, o ideal é começar por uma pesquisa sobre o preço médio de outros imóveis semelhantes da sua região.

Vou dar o meu exemplo, sobre como fiz para estabelecer os preços das kitnets que construí em Itajaí, SC.

Lá pela época em que terminei a primeira quitinete, fiz esta pesquisa. O preço mais barato para kitnets em Itajaí por fora das imobiliárias girava entre 550 e 600, normalmente só com o valor da água incluso e sem mobília ou parcialmente mobiliado.

A maioria dessas kitnets eram um pouco maiores e arejadas do que a minha, de modo que inicialmente cogitei deixar o preço das minhas em torno de 500 reais.

Mas então percebi que a maioria delas estava em bairros mais distantes do centro, sendo que as minhas ficam a apenas 5 minutos do centro da cidade e mais: as kitnets situadas no centro custavam entre 800 e 900 reais.

Então optei por deixar o preço inicial desta minha primeira kitnet em 700 reais, devido aos seguintes critérios positivos:

São recém concluídas, feitas no capricho.

Têm mesa e balcão de pia de mármore.

Tinham, à ocasião, água, luz elétrica e mobília inclusos no valor (agora também ofereço internet).

Disponibilidade da minha parte para estar sempre atento às manutenções necessárias como móveis que quebram, resistências de chuveiro que queimam, etc.

Como critérios negativos, estão o fato de meu imóvel não ter espaço para garagem pra carros e não possuírem janelas normais, apenas elementos vazados.

Isso faz dois anos. Agora, está na hora de reajustar esse valor, mas isso farei somente quando houver troca de inquilino.

Então, resumindo, o preço de um imóvel é avaliado com base nos seguintes possíveis critérios:

  • Localização – próxima ou distante de algum atrativo importante como centro comercial ou praia.
  • Tem garagem pra carro?
  • Água, Luz, Internet são oferecidos? Se sim, considere algo em torno de 100 reais para cobrir estas despesas, por pessoa, na categoria residencial, em torno de 2018. Porque além destas despesas, você ainda tem o IPTU e Taxas de Lixo para bancar.
  • Condomínio?
  • Mobília?
  • As manutenções eventuais são por sua responsabilidade ou pelo inquilino?
  • Alguma vantagem extra?

Enfim, este texto é baseado numa situação muito particular, cada caso é um caso e como um investidor, você deve saber ponderar todos os custos e vantagens e incluí-lo no seu preço.

Demanda

Outro critério que ajuda a estipular preços é a demanda. A busca está grande? Reajuste um pouco para cima. Está há mais de um mês sem alugar? Faça algum desconto. arredonde para baixo.

Como em qualquer negócio, é preciso estar sempre atento. Ninguém quer extorquir nenhum inquilino (ao menos não se deve fazer isso) mas também não se pode perder dinheiro.

Porcentagem sobre o valor do imóvel

Há um método para estipular aluguéis que eu acho bastante impreciso, mas que serve de parâmetro. Dizem que o valor do aluguel de um imóvel gira em torno de 0,5 a 2% do valor total do imóvel.

Sendo assim, um imóvel de 300 mil reais renderia algo em torno de 3000 reais de aluguel, sob a base de cálculo de 1%.

Mas com base na faixa de meio a dois por cento o valor pode variar muito, entre 1500 e 6000 reais.

Então, né… é confuso e não ajuda muito.

Basear-se pelo valor corrente cobrado por imóveis semelhantes na sua região ainda é o melhor ponto inicial para estabelecer seu preço.

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A Manutenção do Imóvel é normal e faz parte do negócio

 

Se você pretende investir em alugueis, precisa pôr na sua cabeça que um imóvel é quase um organismo vivo, que precisa de cuidados constantes.

Esteja você construindo, ou comprando um imóvel “pronto”, entenda o ditado:

Uma casa nunca termina.

Se você não quer se incomodar lidando com a inconstância das pessoas, o que se torna um problema menor diante da lida com limpezas, reparos e reformas constantes, tendo muitas vezes de ser feitas por você mesmo, nem se aventure.

…não espere que o inquilino vá resolver alguma coisa. Salvo raras exceções, eles lhes encaram como o zelador. Não querem trocar nada, desde lâmpadas, chuveiros, torneiras e até a escada de uso comum. Querem que vc providencie a limpeza.

Quando se constrói uma casa tem que pensar muito na sua man-tenção. Planejar, escolher bons materiais, não economizar na hidráulica, elétrica, janelas, área de serviço, reservatórios e principalmente rede de esgoto.

Rede de esgoto: Tai uma coisa que muitos não dão o devido valor. Esquecem que os novos moradores não vão se preocupar com a gordura, cabelos, borras de café e tantas outras coisas.

Fonte

Quaisquer equipamentos industriais exigem reparos e man-tenções constantes, às vezes preventivas.

Com seus imóveis, que são o seu equipamento de trabalho, não será diferente.

Mas quando o aluguel cai na sua conta todo mês, você verá que vale a pena. Pois a não ser que você tenha adquirido um imóvel em péssimas condições, uma vez que você entra no ritmo de alugueis com ele, fazendo limpezas, reparos e man-tenções preventivas, mesmo que apareçam man-tenções maiores, serão tarefas rápidas e pontuais.

É chamar o técnico ou pedreiro, resolver, pagar e bola pra frente.

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“Coloca na imobiliária”

 

Desde que iniciei um projeto pessoal de transformar um antigo imóvel adquirido pela família em negociação há alguns anos em pequenas habitações para locação, muitas pessoas – provando que não entendem nada do ramo rs – vem com aquela sugestão fatídica:

Porque tu não colocas na imobiliária pra alugarem pra ti?

Eles sugerem isso na crença ingênua de que pôr seu imóvel sob as responsabilidades de uma imobiliária vai lhe livrar de dores de cabeça.

Não vai.

Se o inquilino atrasar ou não pagar, quem vai ficar no prejuízo é você.

Se o imóvel precisar de alguma manutenção, é você que terá que resolver.

Se o inquilino sair deixando o imóvel destruído, o corretor não vai cobrá-lo, muito menos forçá-lo a reparar o imóvel.

A não ser que você tenha muita sorte, não vai encontrar um corretor com essa disposição.

Mas tem outros motivos pelos quais não vale a pena largar seu imóvel para um corretor alugar.

Honorários – Eles costumam cobrar uns 50% do primeiro aluguel e depois uns 10% dos próximos alugueis.

Demora para se fechar uma locação – Um corretor exige mais documentações e condições para se locar um imóvel de terceiro, a maioria do povão não tem estrutura para cobrir essas condições.

Viver de aluguel não é mil maravilhas

O fato é que quem vê de fora, acha que a pessoa que vive de renda de aluguéis vive num mar de rosas. De fato é uma situação privilegiada em relação ao restante da população, embora quase sempre tal “privilégio” tenha sido adquirido com base num esforço hercúleo.

Mas é uma situação particular complexa que exige certa reflexão e predisposição para nela ser bem sucedido.

Você pode ter lá sua situação profissional bem resolvida, e pode estar investindo em imóveis para aluguel, para isso, pretende largar seus imóveis para corretores administrarem.

Espero que tenha sorte ao encontrar este corretor, ou que estabeleça bem as condições com ele antes, para reduzir as possibilidades de dor de cabeça.

No meu caso, cheguei ao entendimento, pela minha experiência e pela observação de alguns outros investidores, que para o aluguel dar certo, você precisa se profissionalizar no ramo, e, como em todo ramo, dispensar parte de seu tempo e energia para manter sua “empresa de moradias” funcionando.

Isso inclui:

1 – Dinamismo para anunciar seus imóveis, reduzindo ao máximo o tempo de vacância, isto é, o tempo entre a saída de um inquilino e a entrada do próximo.

2 – Tempo, habilidades e recursos para as manutenções, que serão coisa certa: Elas vão vir e é bem normal que venham – chuveiro que queima a resistência e a mulher (às vezes “homens”) não sabe trocar, curto-circuito na instalação elétrica, vazamento de água (que dão um prejuízo desgraçado até que seja percebido) e entupimento de esgoto. Para pequenos reparos vale a pena você mesmo ir aprendendo, e para os reparos mais difíceis, manter sempre as mãos o número de um ou dois pedreiros para lhe socorrer em caso de urgência.

3 – Flexibilidade e habilidades para negociar diretamente com seus inquilinos, sabendo vender seu peixe e cobrando por ele, quando necessário, sempre com profissionalismo e maleabilidade.

Crie a sua imobiliária

Então esta é minha conclusão, se você quiser viver de renda, terá que se profissionalizar e dispor de tempo e energia para se dedicar, porque nesta vida até traficante tem que ralar pra ganhar seus dinheiros, com a gente não é diferente.

Assim, em vez de “pôr seu imóvel na imobiliária”, o ideal é você mesmo criar seu esquema de imobiliária.

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Teoria

Vale a pena investir em Kitnets?

Kitnets normalmente são mal vistas no mercado imobiliário. As pessoas são apegadas ao status de estar lidando com imóveis bonitos, bem localizados, caros, dispendiosos e nem sempre tão rentáveis. Ganha quem é mais pragmático e menos apegado às aparências.

Também chamados de quitinetes ou studios, são versões contemporâneas das antigas pensões e cortiços.

O que é relativo, uma vez que quando olho um edifício residencial de apartamentos em bairros de classe média ou alta, nada mais vejo do que “cortiços de rico”. Um pouco mais ajeitados e limpos, mas ainda assim, cortiços: moradias apertadas, empilhadas e sufocantes.

Kitnets são consideradas formas simplórias de investimento, normalmente realizadas por investidores de classe média, os quais não possuem conhecimento (e propensão ao risco) para assumir investimentos financeiros mais sofisticados.

 

Tem de tudo no mercado, desde:

  • aluguel de quartos, com banheiros e lavanderias compartilhados, ao velho estilo de pensão;
  • quarto e banheiro, ao estilo de suítes de hotel mensais;
  • quarto, cozinha e banheiro, a kitnet propriamente dita;
  • e quarto, sala, cozinha e banheiro, o que já configura um apartamento padrão.

Se tiver mais de um quarto, ou ultrapassar os 30m², já não se enquadra exatamente como kitnet, embora essa classificação não seja rígida.

De forma geral são várias unidades no mesmo terreno, ou 2 ou 3 unidades nos fundos do terreno onde o proprietário reside e busca alguma renda extra e passiva. Normalmente a intenção é oferecer moradia de baixo custo para jovens que estão iniciando a vida: estudantes, trabalhadores, imigrantes e casais.

O que observamos na verdade, é que de simplório este investimento pouco tem; o que falta na verdade é profissionalização por parte dos proprietários no sentido empresarial do termo, com uma postura determinada a reduzir riscos e prejuízos, maximizar os lucros e otimizar os processos operacionais do negócio.

Uma questão de matemática

Para saber se vale a pena investir em kitnets, ou no aluguel de imóveis, tudo começa com ponderação sobre a inflação, a qual corrói o poder de compra do nosso dinheiro.

A média da inflação nos últimos 20 anos gira em torno de 6% ao ano, o que é muito. Se você tem 10.000 reais em 01 de Janeiro, em 31 de Dezembro ainda terá “10.000” porém o poder de compra desses 10 mil estarão em torno de 9.400. No dilmesco ano de 2015, a inflação de 10,67% trouxe esta redução para abaixo de 9.000 reais.

Inflação é um monstro financeiro e nas suas decisões, você deve sempre lembrá-lo e se proteger dele.

Até uns 6 anos atrás, a poupança rendia cerca de 6% ao ano, sob o que, a grosso modo, poderíamos dizer que ela ao menos compensava a inflação. Hoje a poupança rende miseráveis e criminosos 0,1% ao mês, 2% ao ano.

Fundos de Investimento em geral como CDB, LCI, LCA rendem atualmente qualquer coisa em torno de 5% ao ano. As Letras do Tesouro, numa certa modalidade, rendem 3,90% acima da inflação, desde que você empaque seu dinheiro lá até 2055.

Tesouro IPCA

Ou seja, grave bem isto: No geral, fundos de Investimentos financeiros apenas compensam a inflação e quem ganha com eles são seus administradores.

E aqui alguns tipos de imóveis – não todos os imóveis – entram como uma vantagem: Eles também rendem pouco ao mês, normalmente menos de 0,5% ao mês ou ~5% ao ano (embora isto possa ser otimizado). Porém o valor do seu capital representado pelo valor do seu imóvel se reajusta não só com a inflação como pela própria valorização do mercado. Sim, pode acontecer um fato inesperado e desvalorizá-lo, mas é raro, a tendência geral no segmento de imóveis é pela valorização ou, ao menos, pela manutenção do valor. Sim, caso você decida vendê-lo, pode levar anos até vender, mas tá lá, é seu.

E porque eu falei “alguns tipos de imóveis”? Alguns imóveis já depreciados, seja pela má localização, má vizinhança, pelo tempo de construção (muito antigo) ou outros fatores podem significar perdas. E isso vale também para imóveis em boas condições, como casas e apartamentos muito grandes e luxuosos, os quais demandam despesas altas, e nem sempre se encontra rapidamente os inquilinos adequados para ocupá-los. Quanto mais caro o apartamento, maior será o condomínio, pesando para o inquilino, e menor será esta porcentagem, muitas vezes mal passando de 0,3% ao mês.

O aluguel de um apartamento padrão médio ou grande raramente chega a 0,5% do valor do imóvel, o que é baixíssimo. Se investir em kitnets não compensasse, investir em apartamentos padrão compensa menos ainda, a não ser que seja um bom apartamento para você mesmo morar. Fora que 5 ou 6 meses de desocupação já lhe tomam os dois primeiros aluguéis em condomínios e outras despesas acumuladas.

Resumindo tudo até aqui: Tudo depende da sua análise do contexto geral envolvendo o imóvel em questão, com todos – TODOS – os fatores de rendimento e despesa colocados na ponta do lápis, ponderados em relação à inflação (IPCA e IGPM).

Um conjunto de kitnets, portanto, deve ser pensado nesses termos:

  • um terreno em conta, minimamente bem localizado, de modo que seu inquilino não leve mais de 15 ou 20 minutos até seu trabalho ou estudo.
  • uma construção robusta, espartana, sem muito fru-fru de no mínimo 6 unidades; quanto mais unidades, a desocupação de uma será compensada pelas outras que permanecem locadas. Igualmente, quanto mais unidades, menores os custos gerais de manutenção do empreendimento.
  • uma administração atuante e dinâmica – você vai ser seu próprio corretor – evitando vacância (a qual costuma ser menor nesse segmento).

…e assim você conseguirá facilmente passar do 0,5% beirando até 1% ao ano.

Mas essa conta quem vai fazer é você, de acordo com sua situação.

Inconvenientes

As kitnets possuem os seguintes inconvenientes, e falo por experiência própria:

Vacância – Este problema você resolve mantendo um ambiente sadio para convivência, cobrando um valor justo, que o inquilino possa pagar e prefira continuar do que procurar outra. E mediante desocupação, anunciar IMEDIATAMENTE nos canais disponíveis enquanto reforma e reajeita a kitnet para realugar.

Inadimplência – Tive poucos problemas assim em 5 anos de atuação. E melhorou muito depois que passei a pedir comprovante de renda ou trabalho. Essa solicitação já filtra muitos aventureiros. Eventualmente um inquilino poderá ser demitido ou passar por dificuldades, você terá que ser paciente e diplomático procurando solucionar o problema da melhor forma possível. Não maltrate seus inquilinos, especialmente se já pagaram vários alugueis. Eventualmente você vai perder o último aluguel até que ele encontre um lugar pra ele, mas faz parte do show, e na soma geral, nós proprietários ganhamos muito mais do que perdemos, então temos que ser humanos.

Manutenção – Aqui é que está a verdadeira incomodação que espanta muita gente do ramo. Princesas e Princesos acham que basta comprar o imóvel, alugar e será só alegrias. Não será. Lidar com imóveis exige que eventualmente lidemos com sujeira, destruição, prejuízos, reformas, e problemas recorrentes. Aqui entra a profissionalização: Você vai entrar pro ramo ciente que os problemas virão e sua função é resolvê-los. Inquilino reclamou? Não reclame e resolva. E agradeça aos céus por estar numa posição tão privilegiada. Aqui você não é meramente investidor, você é Empresário de Habitação, uma ocupação muito digna, diga-se.

Conforme a renda obtida, o ideal é manter contato com uma pessoa confiável para limpezas e outra para manutenções.

Convivência entre os inquilinos – Você terá que estabelecer bem as regras de convivência, colar placas impressas com as regras espalhadas pelo edifício, e, muito importante: Alertar os inquilinos dessas regras no momento do fechamento do negócio, avisando-os que você cobrará caso as regras não sejam seguidas. Depois você se sentirá mais autorizado para eventuais cobranças. Seja firme, porém educado.

Exemplo de placa que eu fixo nas minhas kitnets
Exemplo de placa que eu fixo nas minhas kitnets

A verdade é que alguns inquilinos, de natureza insubordinada, não vão obedecer. Mas faz parte. Por isso é importante, caso você construa suas kitnets do zero, pensar bem e RESOLVER já no projeto, os seguintes pontos:

  • Iluminação
  • Ventilação
  • Privacidade, especialmente no tocante a barulhos e isolamento acústico.

Uma questão também de perfil pessoal

Se você odeia os procedimentos relacionados à manutenção de imóveis, evidentemente o segmento como um todo não é para você e, se quer investir com segurança, o investimento no Tesouro Direto pode ser uma boa saída. Mas se você tiver predisposição para estas tarefas, for jovem, tiver alguma ambição e estar disposto a assumir a postura de empresário, o segmento de habitações de baixo custo pode ser uma excelente saída.